2019年楼市还乐观吗？

乐观者有乐观的信心，悲观者有悲观的理由！而我考虑更多的是，“稳预期”目标要求下，楼市不一定能如高层所愿稳住。

先罗列悲观几点：

• 首先，经济面难言好转，且存在下滑可能。经济若出现大幅下滑，形势转向恶劣，房地产不可能独善其身；目前相对平稳、可控的经济环境下，指望政府救市太天真。

• 其次，宏观调控高压态势不减，阻止资金大幅回流楼市。力促“脱虚向实”，是本阶段金融工作必须要有的态度，放水绝不会定向楼市。基于因城施策要求的少数城市“松绑”行为，将会小范围发生，但是仅有可能出现在三线及以下城市。

• 第三，炒房资金基本撤离完毕。这部分资金是楼市活力之源，波动之源，受制于宏观调整限购、限售等政策，交易成本上升，房产的流动性变差，变现周期变长，利润落袋较难，已经让2016年930新政以来绝大多数炒房资金被套。较长的持有时间，是炒房利润的天敌。现时主要热点城市的政策，无情拉长了变现周期，导致资金入市意愿不强烈。

• 第四则是来自于开发商层面。未来三年（2019-2021年），主要开发商（尤其是上市房企）面临还债高峰，加上融资难度加大，使得开发商近阶段去化要求强烈，以价换量意图明显，对物业价格上涨构成牵制。

所以，2019年“稳预期”条件具备，按理可以强压楼价上涨的牛头。

但这也并不代表楼市就此崩盘，反而，保楼市是稳经济的一项前提条件，“坚决遏制房价上涨”不意味着要求下跌，该买房的居民可能迎来较好时间窗口，有望成为不少人真正的“买房年”。2017年-2018年，面对强大的舆论压力，深晚一兵时评（ID：swyb1201）一直在鼓励自住客户“上车”，也极力促成实力家庭进行一线城市资产配置，这在2019年仍会继续。

该买还是该卖，或者，来自股市的段子，在2019年楼市可以演变如下：买房的和卖房的，在成交时，心里暗自闪过“傻逼”二字。

为什么要买房呢？中国城市化长期潜力看好，人口进一步向城市集中，理由多的不愿展开说。

哪些人可归为买房类？

• 一、城市刚需。不分城市。房贷利率下调，开发商维持较低售价水平，为他们置业提供了较充裕的对比挑选机会。

• 二、改善型置业群体和家庭资产配置者。但是有价值进行资产配置的城市，限购门槛依然在，换房成本极难降低，使得这部分较难成为市场成交主力。

• 三、大资金，包括炒房成功人士换马甲入市。比如，这几年深圳发生的整购事件中，多个是以基金公司名义购买，而有些公司是炒房赚钱后成立的。笔者曾现场倾听过其中有关人士的炒房经验。他们多会与开发商达成相关“默契”，其中已出现部分房源再入市的案例。

• 四、坚定看好城市未来及存在“松绑”预期者。不要小视这股力量，他们中很多已经被前二十年炒房暴富神话的洗脑，赌性很重，时刻创造条件欲通过炒房赚取人生中的第一桶金。

相对来说，“稳预期”在一定范围内可以实现，炒房资金继续得到最大限度的挤压。对于投资资金而言，国家重点规划区域，拥有国家级战略的经济版图重点区域，比如粤港澳大湾区中的中心城市和部分潜力发展片区，或将成为年度亮点。

深圳人投资意识强，深圳在粤港澳大湾区中心城市定位、核心引擎地位将会愈发突出，吸引力是国际性的。不妨关注一下规划纲要相关区域的置业投资机会，包括港深创新及科技园带给福田的投资机会、光明科学城带给光明区的首置机会、空港枢纽建设带给周边区域的置业机会、龙华中心蝶变重生的价值提升机会，及港深惠汕海上航线开通、海洋-海岛-海岸旅游立体开发、滨海特色风情小镇建设带给惠东滨海物业的机会。

对标上段中的机会点，各推荐一个项目，供大家参考：

• 福田，宝树台，城市核心精品小户型学区房，门槛低，现楼在售；

• 光明，星河天地，60万㎡品质大城，商业+教育+公园气质逼人；

• 宝安，领航城五期·领誉，空港新城+新会展板块首席纯大户住区；

• 龙华，鸿荣源·壹成中心，城市超体，成熟配套，自带超级流量，现楼在售；

• 惠东，佳兆业·山海湾，滨海线带别墅新盘，总价低，不限购，佳兆业第三座海，新一代旅度产品。

但是，对于资金需求量较大的楼市而言，2019年必须提防最大的抽血管正在生成可能对“稳预期”形成的干涉，及造成的打击。

这个抽血管，就是对资金需求量同样巨大、且可以轻松撬动杠杆的A股市场。

看看A股今年的表现。自1月4日创新低以来，A股走势相当完美，沪指年内累计升幅超过一成，达到10.7%；

深证成指升幅达到17%；

创业板指数涨幅也达到了12.6%。

海外资金、北上资金集中袭击，两市成交量逐步放大，昨天超过6000亿元，百股涨停，今天略有萎缩，60多支涨停，今年以来，涨幅30%-50%的股票数量众多。

更让人惊奇的是，出现了东方通讯（SH600776）这匹超级黑马。

该股自2018年11月26日涨停启动以来，股价从前收4.46元，升至今日涨停收盘价25.32元，期间收获22个涨停板，累计涨幅达到467.7%。尤其是今年春节后开市8个交易日，更是走出8连阳，其中包括7个涨停。虽在年前经过一波调整，但今年以来升幅已达到120.7%，从今天走势看，还没有见顶迹象。

股指走势强劲，个股赚钱效应开始显现，笔者潜伏的多个股票类交流群，气氛开始活跃，红包指数明显偏高，荐股者的言论开始得到附和，甚至出现翻出多月前言论以证“股神”之名；舆论上，“10年牛市起点”、“卖房买股”言论开始出现。

或许股民已经忘却了2015年股灾带来的伤痛，如果机会摆在面前，肯定还是要满仓上、加杠杆上，甚至砸锅卖铁上的也大有人在。媒体已有“10倍高杠杆场外股票配资”的新闻报道。

如果说市场上资金总量不变，股市吸金多了，肯定会对楼市资金构成影响，形成跷跷板效应。但货币超发多年，市场上沉淀的资金数量庞大，虽说进入股市的资金不一定是从楼市抽离的，但社会闲散资金如果注意力转移，对楼市兴趣不够，对楼市也是一个不小的打击。

对于稍有投资意识的人来说，如果股市存在确定性机会，原本计划买房的钱多数会选择先去股市赚一波。

如果2月份剩下的日子里，A股市场继续走出理想的K线图，成交量持续放大，将有较大机会走出反转行情，演变为周期较长的牛市。若不幸成真，A股恐会成为影响2019年楼市最大的黑天鹅！

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