经济观察报 记者 程璐洋 2020年二季度，全国首要城市各用处地价环比增速的下降折线总算开端上升，但商服用地在外。

受疫情等要素影响，本年一季度的百城土地商场比较镇定，第二季度的土地成交数量显着上升。3月起，跟着全国各城市土地供给的逐渐康复，开发商开端补仓拿地。

我国疆土勘察规划院陈述显现，到二季度末，全国105个首要监测城市的归纳、住所、工业地价环比增速均由降转升，而商服用地继续下降。

事实上，商服地价的环比增速现已接连四个季度下降。开发商不肯意为商服用地买单了吗？

其实从商业用地来看，开发商的购地挑选在不同能级的城市间呈现了显着分解，更多的商服用地成交集中于二线城市。

接连放缓

我国疆土勘察规划院发布的《2020年第二季度全国首要城市地价监测陈述》显现，比较其他类型用地，商服用地的康复显着缺乏。

从环比看，全国105个首要监测城市全体地价增速为0.43%，较上一季度上升0.34%。分用处看，商服、住所、工业地价环比增速依次为-0.26%、0.87%、0.23%，较上一季度别离改变-0.04、0.53、0.31个百分点。

从同比看，这105个城市全体地价较去年同期增加2.05%，增速较上一季度下降0.61%。分用处看，商服、住所、工业地价同比增速依次为0.54%、3.11%、1.46%，较上一季度别离下降0.82、0.78、0.26个百分点。其间商服地价同比增速接连八个季度放缓。

也就是说，在全国地价平稳上升的二季度，不管同比仍是环比，相较现已上升的归纳、住所、工业用地，商服用地仍未康复，且继续放缓。

对此，高力世界华北区咨询服务部高档董事付茂华以为，商服用地出让的接连疲软，遭到写字楼和商场两种首要商服类型的影响。

“写字楼商场是因为供给过量”，付茂华说，“写字楼商场的全国标杆，上海和北京从去年底都有显着回撤。房地产有周期性，整个商场租金坚持比较微弱的水平现已挺长时间，短时间内供给量较大，租金压力就比较大，引起了从头疲软。”

高力世界数据显现，2020年第二季度，北京写字楼商场空置率16.5%，同比上升3.6个百分点，同期，上海写字楼商场空置率19.1%。

“商业，咱们领会就更深了，一是对公共卫生安全的顾忌，商场的掉铺率显着增加，别的在疫情期间，电商对实体商业冲击更显着。”付茂华表明。

世邦魏理仕数据显现，北京零售商场第二季度空置率遍及升高，环比上升1.3个百分点至8.6%。戴德梁行的数据显现了相同的趋势，本年二季度，北京商场零售空置率12%，环比上涨3%。

聚集二线

尽管商服用地全体出让疲软，不过，详细到不同能级城市时，热度呈现显着分解。

在36个直辖市、省会城市和计划单列市的要点监测城市中，商服、住所、工业地价环比增速别离为0.08%、0.82%和0.18%，商服地价增速由负转正。

划分为一二三线城市来看，城市分解的状况更为明晰。

二季度，北京、上海、广州、深圳4个一线城市和成都、天津等32个二线城市的各用处地价环比增速均由降转升，同比增速继续放缓；三线城市商服地价环比增速继续回落。

这其间，只要二线城市的商服地价一直坚持正向增加，环比增速0.19%，同比增速1.28%。

商业用地更聚集二线城市，是开发商们新的拿地战略吗？

据Wind数据，2020年至今，绿洲控股(600606,股吧)以20宗商服拿地数量、88万平方米的土地面积，位列商服用地拿地榜单第一名。

这20宗地块，别离坐落哈尔滨、咸阳等12个城市，其间二线城市6个，占比一半。据揭露材料，绿洲控股现已和昆明市、烟台市、贵阳市和兰州新区等多个市区达到战略协作，一起建造城市开展。

除了押注城市级开展战略，商服用地还能带来实实在在的本钱优势。

以近来较活泼的商业地产玩家大悦城(000031,股吧)为例，2019年，大悦城控股新增土地储备500万平方米，其间大悦城地产新增土地储备185万平方米，出资参加230万平方米的城改项目，首要在西安和粤港澳大湾区，具有城市更新或许的地块有131万平方米。

“咱们这一年拿的地相对比较廉价”，大悦城控股总经理曹荣根4月表明，大悦城2019年新增出售型项目地货比完成了近年来的最低值，大约34%，均匀溢价7%，均匀楼面价5525元/平方米，其间底价成交的宗数占比65%。

一般而言，商业用地需求更长时间地投入和运营，对有着不小负债压力的开发商而言，持有型商业的资金周转速度偏慢，不是一门简单的生意。但从城市管理者的视点来看，商服用地的商业带动作用更显着，会带来继续的税收和城市消费生机。开发企业手握持有运营才能，更简单取得贱价优质土储。

2019年，大悦城取得武汉蔡甸区地块计容建筑面积48万平方米，拿地均价2377元/平方米，住所成交地价较周边低1/3；济南地块计容建筑面积77万平方米，其间购物中心12万平方米，住所地块拿地均价较周边低35%。

济南，正是2020年商服用地土地供给城市排行榜中，土地供给数量和面积前20名之一。在2020年的商服土地供给城市排行榜中，乌鲁木齐、大连、杭州、长春和青岛是土地供给面积的前五名，在同期的商服土地成交城市排行榜中，前两名坚持不变，长春、杭州、成都位列三四五名。

显着，二线城市供给了较大比重的商服土地供给和成交面积。

除上述原因外，看好二线城市的消费开展潜力，也是开发商们聚集二线商服用地的原因。

“（二线城市）十分快速地城市化，并且规模是中心城区。这种进程其实在一线城市，特别是北京和上海也经历过，这个阶段的消费跟从也比较快，所以咱们对它期望值比较高”，付茂华以为，另一个原因是商服用地往往跟从轨道交通来散布。在快速生长的二线城市里，快速开展的轨道交通也是有利要素。

不赚辛苦钱

“有更多挑选后，咱们都想去做躺着就能挣钱的工作，谁想去干辛苦活？”禾略我国CEO郑永祥直言，做住所对开发商而言“躺赢不一定，躺活仍是能够的”。

禾略我国首要为开发企业供给土地投拓方面的咨询服务，郑永祥告知经济观察报，比较住所，开发商其实一直都不肯意拿商服用地，“之前挑选不多，做住所是数学题，做商业是语文题。专业做数学题的，就算教师强行在考试里加一道语文题，其实肯定是抵抗的。”

但本年的土地商场给了开发商更多挑选。Wind数据显现，到8月6日，2020年全疆土地累计供给土地数量9292宗，供给土地面积约4.5亿平方米，比较去年同期8307宗土地供给的3.9亿平方米有显着增加。其间工业和住所用地供给均增加2000多万平方米，而商服用地供给增加193万平方米。

“本年政府推更多土地，纯住所方面的土地供给也增加了许多，咱们更不肯意赚辛苦钱，都去拿住所了。本来开发商之所以要去拿那些商服用地，是因为假如不拿商服用地，或许就拿不到住所用地了，都是打包配套的。现在已然土地现已许多，为什么还要拿商服用地？”郑永祥这样解说开发商的拿地心态。

Wind数据显现，2016年至2019年，住所用地供给数量和面积同比一直增加，显着高于商服用地供给量。到8月6日，住所用地累计供给1.9亿平方米，同比增加13%，为近四年同期供给量最高；而商服用地累计供给4200万平方米，同比增加5%。

“二线城市能够拿了商服来做公寓，一线城市管太严做不了，首要规划的时分限制了最小切割面积，第二上下水也做了严厉规划，别的，北京还限制了购买资历。但二线城市现在管得不严，开发商拿商业用地能够把它变成酒店式公寓卖掉”，郑永祥举例，比如在成都或许武汉拿地，40%住所，40%工作，20%商业，实际上，住所就当住所卖，工作就变成酒店式公寓，商业做一部分社区商业或底商。

在龙湖本年拿下的5块商服用地中，有3块坐落南宁和青岛，土地面积在4300平方米和6400平方米之间。“肯定是用来做公寓的，loft那种。”了解上述项目的一位龙湖集团职工表明。

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